Als je een woning koopt, heb je het recht om te verwachten dat de woning in goede staat verkeert. Dit betekent dat de woning geen gebreken mag hebben die de waarde of het gebruik ervan nadelig beïnvloeden.

Sommige gebreken zijn zichtbaar en direct te herkennen, zoals een beschadigd dak of een scheve vloer. Andere gebreken zijn echter verborgen en niet direct te zien. Deze gebreken worden ook wel verborgen gebreken genoemd.

Verborgen gebreken:

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn gebreken die niet direct zichtbaar zijn of die niet zonder nader onderzoek kunnen worden geconstateerd. Deze gebreken kunnen zich op elk onderdeel van de woning bevinden, zoals de bouwconstructie, de installaties, de afwerking of de grond.

Voorbeelden van verborgen gebreken

Enkele voorbeelden van verborgen gebreken zijn:

Gebreken aan de bouwconstructie, zoals houtrot, scheuren in muren of een slechte fundering.
Gebreken aan de installaties, zoals een lekend dak, een defecte cv-installatie of een slecht geïsoleerde woning.
Gebreken aan de afwerking, zoals scheuren in het stucwerk, loszittende tegels of een slechte schildering.
Gebreken aan de grond, zoals een verzakking of een vervuilde grond.

Wat zijn de gevolgen van verborgen gebreken?

Als je een verborgen gebrek ontdekt na de aankoop van de woning, moet je dit zo snel mogelijk melden aan de verkoper. De verkoper is dan verplicht om het gebrek te herstellen of om een vergoeding te betalen.

Als de verkoper niet bereid is om het gebrek te herstellen of om een vergoeding te betalen, kun je een jurist inschakelen. De jurist kan je helpen om je rechten te laten gelden.

Let op dat je als koper ook een onderzoeksplicht hebt. Dit betekent dat je bij het bezichtigen van de woning goed moet kijken of er gebreken zijn. Je hoeft niet alle gebreken te ontdekken, maar wel de gebreken die je redelijkerwijs had kunnen ontdekken.

De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dit betekent dat de verkoper je moet informeren over alle gebreken die hij of zij kent. De verkoper hoeft niet alle gebreken te melden, maar wel de gebreken die hij of zij weet dat je niet kunt ontdekken.

Daarnaast heb je het recht om de koopovereenkomst te ontbinden of om een korting op de koopprijs te krijgen.

Ontbinden van de koopovereenkomst

Als je de koopovereenkomst ontbindt, moet je de woning teruggeven aan de verkoper en de aankoopprijs terugkrijgen. Je kunt de koopovereenkomst alleen ontbinden als het gebrek de woning ongeschikt maakt voor normaal gebruik.

Korting op de koopprijs

Als je de koopovereenkomst niet ontbindt, kun je een korting op de koopprijs krijgen. De hoogte van de korting hangt af van de ernst van het gebrek en de kosten die nodig zijn om het gebrek te herstellen.

De juridische verplichtingen

Bij het kopen van een woning is het belangrijk om te weten of er juridische verplichtingen aan de woning verbonden zijn. Dit kunnen verplichtingen zijn ten opzichte van de buren, de gemeente of andere partijen.

Voorbeelden:

Recht van overpad
Erfpacht
Bestemmingsplan

Hoe kom je te weten of er juridische verplichtingen zijn?

Vraag de verkoopmakelaar

De verkoopmakelaar heeft meestal informatie over de juridische verplichtingen die aan de woning verbonden zijn. Vraag daarom de verkoopmakelaar om deze informatie te verstrekken.

Vraag eigendomsinformatie op

Het Kadaster is de bron voor informatie over eigendom van onroerend goed. Je kunt hier informatie opvragen over de eigenaar, de grootte van het perceel en de bestemming. Ook zie je hier of er juridische verplichtingen rusten op de woning, zoals erfpacht of een recht van overpad.

Bestel de eigendomsinformatie rechtstreeks op de website van het Kadaster. Bemiddelende websites rekenen vaak extra kosten, terwijl zij vaak dezelfde informatie opvragen bij het Kadaster.

Bekijk plannen voor de wijk of gemeente

Neem contact op met je gemeente en vraag naar het bestemmingsplan. Dit plan geeft aan wat er op een stuk grond mag worden gebouwd. Ook kun je vragen naar de plannen die de gemeente heeft voor de wijk of gemeente. Zo weet je of er veranderingen in de buurt op komst zijn.

Je kunt ook kijken op de website ruimtelijkeplannen.nl. Deze website wordt beheerd door het Kadaster en geeft informatie over alle bestemmingsplannen in Nederland.

Bekijk grondonderzoek

Doe onderzoek naar de grond waarop de woning staat. Er kan sprake zijn van grond- of grondwaterverontreiniging. Ook kunnen er funderingsproblemen zijn.

Je kunt informatie over grond- of grondwaterverontreiniging vinden op de website bodemloket.nl. Informatie over funderingsproblemen kun je vinden op de website kcaf.nl. Sommige gemeenten hebben ook een eigen funderingsloket.

Lees het koopcontract

Lees het koopcontract goed door. Let op de volgende zaken:

De koopsom
De datum van aankoop
De overdrachtsdatum
De voorwaarden voor ontbinding van de koopovereenkomst

Ook is het belangrijk om te weten of er erfpacht rust op de woning. Erfpacht betekent dat je niet de eigenaar wordt van de grond, maar wel betaalt voor het gebruik ervan. Soms is de erfpacht afgekocht, tot een bepaald jaar of voor altijd. In dat geval hoef je geen canon meer te betalen.

Hoe kun je verborgen gebreken voorkomen?

Je kunt verborgen gebreken voorkomen door een bouwtechnische keuring van de woning uit te laten voeren. Bij een bouwtechnische keuring wordt de woning grondig geïnspecteerd door een deskundige. Kopers deze keuring als ontbindende voorwaarde in het koopcontract opnemen.

Je kunt ook zelf een inspectie van de woning uitvoeren. Let hierbij goed op de volgende zaken:

De bouwconstructie: Controleer of de muren, vloeren en plafonds in goede staat verkeren.
De installaties: Controleer of de cv-installatie, de elektra en de waterleidingen in een goede staat zijn.
De afwerking: Controleer of het stucwerk, de tegels en de schildering in goede staat verkeren.
De grond: Controleer of de grond vlak is en of er geen verzakkingen zijn.

Wat zijn de voorwaarden voor aansprakelijkheid van de verkoper?

De verkoper is aansprakelijk voor een verborgen gebrek als:

Het gebrek de woning ongeschikt maakt voor normaal gebruik.
De verkoper wist van het gebrek, maar het niet aan je heeft gemeld.

Wat als de verkoper niet reageert?

Als de verkoper niet reageert op je melding, kun je hem in gebreke stellen. Dit betekent dat je hem een laatste kans geeft om het gebrek te herstellen.

Als de verkoper ook na de ingebrekestelling niet reageert, kun je een rechtszaak beginnen.

Wat als de schade hoger is dan € 25.000?

Als de schade hoger is dan € 25.000, heb je een advocaat nodig om een rechtszaak te beginnen. Wanneer de schade lager is dan € 25.000, dan is een advocaat niet verplicht, maar kan alsnog wel verstandig zijn in lastige situaties.

Tips voor het voorkomen van verborgen gebreken

Je kunt het risico op verborgen gebreken verkleinen door:

Voordat je een woning koopt, laat je deze inspecteren door een bouwkundig expert (bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde).
Vraag de makelaar om een lijst met alle gebreken die de woning kent/bekijk de vragenlijst.
Let goed op bij het bezichtigen van de woning.

Conclusie

Verborgen gebreken kunnen een grote impact hebben op de waarde en het gebruik van een woning. Als je een woning koopt, is het daarom belangrijk om je ervan bewust te zijn wat verborgen gebreken zijn en wat de gevolgen ervan kunnen zijn.

Als je een verborgen gebrek ontdekt na de aankoop van de woning, heb je het recht om de koopovereenkomst te ontbinden of om een korting op de koopprijs te krijgen. Het is daarom belangrijk om het gebrek zo snel mogelijk te melden aan de verkoper.

Je kunt verborgen gebreken voorkomen door een bouwtechnische keuring van de woning uit te laten voeren. Bij een bouwtechnische keuring wordt de woning grondig geïnspecteerd door een deskundige. Je kunt ook zelf een inspectie van de woning uitvoeren, maar dit is minder betrouwbaar.

Door je goed voor te bereiden op de aankoop van een woning, kun je de kans op verborgen gebreken verkleinen.

Verborgen gebreken bij de aankoop van een woning